Что входит в обязанности отдела по управлению персоналом

Справочник подготовлен специалистами НП «Ассоциация управляющих компаний» под редакцией ответственного секретаря Ассоциации О.П.Аринцевой. Калининград 2010г.

Материал для публикации предоставлен участницей Сообщества E-xecutive Ольгой Аринцевой (Овсянниковой ) .

Некоммерческое партнерство «Ассоциация управляющих компаний» создано более года назад для того, чтобы помочь вошедшим в нее управляющим организациям выработать единые для членов партнерства механизмы по ведению эффективной деятельности в таком непростом и социально значимом секторе, как ЖКХ.

Годовой опыт совместного «набивания шишек» в ходе построения оптимальной системы управления многоквартирными домами позволяет в числе ключевых проблем, нуждающихся в оперативном решении, назвать недостаточную информированность граждан в вопросах, связанных с содержанием и обслуживанием жилья, предоставлением коммунальных услуг, а также смежными вопросами.

Для частичной ликвидации пробелов в этой области специалистами Ассоциации на основе практики управления домами подготовлен этот справочник. Мы постарались доступно изложить ответы на вопросы, привести характерные примеры из жизни. Надеемся, что он станет первым звеном в цепочке просветительских материалов и мероприятий, которые будут нами проводиться.

Справочник составлен по принципу «вопрос – ответ» и состоит из шести разделов. Первые пять представляют собой подробный разбор понятий и взаимосвязанных разъяснений в сфере ЖКХ. Шестой раздел построен по результатам анализа наиболее часто встречающихся вопросов жителей многоквартирных домов, то есть, основан на реальных жизненных ситуациях и событиях.

Для удобства работы со справочником в начале приведен полный перечень вопросов с указанием страниц. Справочник рассчитан на широкого читателя.

Список вопросов

I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Что такое управление многоквартирным домом?
Что такое способ управления многоквартирным домом?
Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
Что такое «Управляющая организация»?
Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?

II. КТО И ЧЕМ УПРАВЛЯЕТ?

Что является объектом управления в многоквартирном доме?
Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
Что входит в состав общего имущества?
Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?

III. КАК НАЗЫВАЮТСЯ И ИЗ ЧЕГО СОСТОЯТ УСЛУГИ. ЗА ЧТО И КАК ПЛАТЯТ СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ

Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
Кто отвечает за состояние придомовой территории. Какие работы должны выполняться при уборке придомовой территории?
Кто отвечает за содержание контейнерных площадок?
Как определяется количество и объем контейнеров?

IV. КОММУНАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, НОРМАТИВЫ, ТАРИФЫ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Что такое «Коммунальные ресурсы»?
Что такое «Коммунальные услуги»?
Что относится к коммунальным услугам?
Какие требования устанавливаются к коммунальным услугам?
Что такое «Норматив потребления коммунальных услуг»? Кто устанавливает нормативы потребления коммунальных услуг?
Когда начинается и заканчивается отопительный период?
Можно ли рассчитывать стоимость услуг и производить их оплату раз в квартал?
Кто отвечает за готовность к предоставлению коммунальных услуг?
Каков порядок расчета платы за коммунальные услуги?
Кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги для граждан?
Как рассчитывается тариф на горячее водоснабжение?
Как рассчитывается плата за горячее водоснабжение?
По каким коммунальным услугам и как можно сделать перерасчет, если житель временно отсутствовал?
Как рассчитывается плата за холодную воду при отсутствии счетчиков?
Как сделать перерасчет платы за коммунальную услугу, если она предоставлялась с перебоями или ненадлежащего качества?
Как понять, коммунальная услуга соответствует требованиям или нет?

V. ОПЛАТА И НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

Кто несет обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг?
Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?
Если прописанные члены семьи не проживали по месту прописки и предоставляли справку с места, где проживают, о том, что оплачивают коммунальные услуги там, должны ли они оплачивать коммунальные услуги по месту прописки?
Какие права имеет служба судебных приставов-исполнителей?

VI. СИТУАЦИИ ИЗ ЖИЗНИ

В этом году общим собранием собственников дома была выбрана управляющая компания. Я выборах не участвовал, поэтому договор с этой УК подписывать не буду и платить за их работу тоже ничего не намерен.
В нашем доме большинство люди работающие, лично участвовать в общем собрании сложно. А поручать принимать решения другим людям не хочется. Есть ли выход?
Из управляющей компании мне принесли подписывать договор управления, где сказано, что перечень услуг включен в приложение, а самого приложения не принесли. Что мне делать?
Жильцы нашего дома сами убирают лестничные площадки и пролеты. Если мы платим за благоустройство, почему эту работу не делает управляющая компания? Кто должен убирать лестничные площадки и пролеты? С какой регулярностью? Как это оплачивается?
Снежная зима показала, что на тротуарах не всегда своевременно убирался снег. Кто отвечает за то, чтобы тротуары своевременно очищались от снега? С какой регулярностью должны убираться тротуары от снега?
Во дворах и около домов сплошные колдобины. Во двор иногда невозможно въехать – так разбита дорога. Кто обязан ремонтировать тротуары и внутридомовые проезды? С какой регулярностью? За чей счет финансируются такие работы?
У нас на придомовой территории стоят деревья прогнившие, со сломанными ветками, с ветками, которые могут упасть. Кто отвечает за состояние деревьев на придомовой территории? Кто должен опиливать деревья и удалять засохшие? Что нужно сделать, чтобы приехали и привели деревья в порядок? Кто за это платит и из каких средств?
Во дворе хотелось бы, чтобы проводилось озеленение, формировались клумбы, завозилась земля. Входит ли в стоимость благоустройства устройство клумб, газонов, посев газонной травы?
У нас одна детская площадка на несколько домов. Непонятно, чья она, сколько мы за нее платим. Кто должен содержать детские площадки в исправном и красивом состоянии?
Ливнёвые, канализационные и другие колодцы на придомовой территории. Кто отвечает за них на придомовых территориях?
Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
У нас во дворе автомобили паркуются, где попало – под окнами, на газонах и т.д. Кто отвечает за организацию парковок? Кто должен это инициировать и кто за это платит?
Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
Кто должен оплачивать капитальный ремонт общего имущества, если квартира, в которой я проживаю, является муниципальной?
Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
Меня не устраивает, как работает управляющая компания. Качество ужасное. Пока не будут работать нормально, ни копейки платить не буду.
Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
Хочу оформить субсидию на содержание жилья, но нужно представить справку об отсутствии задолженности по квартплате, а денег нет. Получается замкнутый круг.
Я живу в этой квартире с самого рождения – больше 20 лет. Мои родители получили ее от завода, отстояв в очереди 15 лет. Мы всегда аккуратно вносили квартирную плату. Наконец мы приватизировали квартиру. За предшествующие годы дом пришел в ужасное состояние. Не было ни одного капитального ремонта. Сейчас наш дом обслуживает частная управляющая компания. Выясняется, что капитальный ремонт собственники должны сделать за собственный счет. Что делать?
Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
Получил повестку дня предстоящего общего собрания. Там есть вопрос об использовании общего имущества. Разве его как-то можно использовать?
Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
Раньше жили без всяких счетчиков. Теперь нам навязывают установку счетчиков. Зачем оно мне это надо?
Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
Скоро придется использовать только энергосберегающие лампы. Если они и дальше будут такими же дорогими, зачем мне, как пенсионеру, такая экономия?
Выбор управляющей организации – ответственное дело. Могут ли собственники до этого где-то узнать подробности о работе Управляющей организации, перечне оказываемых услуг, какие-то другие общие сведения?

Основы управления многоквартирным домом

Что такое управление многоквартирным домом?
Жилищный кодекс РФ (ч.1 ст.161 ЖК РФ) определяет цели управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
Что такое способ управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс РФ (ч.2 ст.161 ЖК РФ) устанавливает следующие способы:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество (ст. 30 ЖК РФ). Если недвижимость приобретена до 01.02.1998года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства. По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечет за собой признание прав лица на объекты недвижимости.
Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
Кроме права собственности на имущество у собственников есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц.(ч.3 ст.30 и ч.1 ст.39 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ обязывает собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ). Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор делает муниципалитет в установленном порядке (ч.4 ст.162 ЖК РФ).
Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
Собственники владеют и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Это возможно только путем принятия решения на общем собрании собственников. Общее собрание собственников – орган управления многоквартирным домом, причем высший. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.ст.44 – 45 ЖК РФ).
Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
В соответствии со ст.45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников этого дома в любое время, в том числе и по вопросам проведения и финансирования капитального или текущего ремонта, использования общего имущества.
Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
Участвовать в обсуждении наниматели, конечно, могут, если собрание проводится в очной форме. Но принимать решения – нет. Такую обязанность несет собственник их квартир – муниципалитет, который сдал им квартиры в наем. Так что, если в доме более 50% голосов принадлежит муниципалитету, его голос при принятии решения на общем собрании будет решающим. Существуют многоквартирные дома, где все помещения являются муниципальной собственностью.
Что такое «Управляющая организация»?
Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами (ч.2 ст.162 ЖК РФ). Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ, другими нормативными актами жилищного законодательства.
Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
Управляющая организация в ряде важных ситуаций обязана проинформировать собственников о необходимости проведения общего собрания. Например, если выявлена необходимость проведения текущего / капитального ремонта, если необходимо отчитаться перед собственниками за работу. Инициировать общее собрание собственников в многоквартирном доме должен кто-нибудь из собственников или его законный представитель (ч.2 ст.45 ЖК РФ).
Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК (ч.5 ст.46 ЖК РФ). Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации.
Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК РФ).
Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
Основной вектор жилищно-коммунальной реформы – это частная собственность на жилье и персональная ответственность за его содержание. Можно предположить, что государство будет поддерживать собственников, занимающих организованную и ответственную позицию. Программные задачи реформы можно увидеть в Концепции программы по модернизации и реформированию ЖКХ на 2010-2020 годы (Расп.Правительства РФ от 2.02.2010 №102-р.)
Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?
Порядок управления многоквартирными домами и связанные с этим вопросы, наряду с другими основными положениями жилищного законодательства в России, определены Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Обязательные требования к технической эксплуатации многоквартирных домов установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" . Все основные требования к коммунальным услугам, которые предоставляются гражданам, содержатся в Постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» . Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» определяет требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома и регулирует порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, если услуги и работы по его управлению, содержанию и ремонту выполнены с нарушениями.

Кто и чем управляет?

Что является объектом управления в многоквартирном доме?
Управлению в многоквартирном доме подлежат:
- помещения, принадлежащие собственникам;
общее имущество собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание (ст.30 ЖК РФ):
- принадлежащего ему жилого помещения;
- общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
Он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.
Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
Если дом полностью муниципальный, и там проживают только наниматели, то за управление домом отвечает администрация Муниципалитета. Если в доме некоторые квартиры муниципальные, то администрация, как любой собственник в этом доме отвечает за содержание и управление домом пропорционально принадлежащей ей доле.
Что входит в состав общего имущества?
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).(ст.36 ЖК РФ)
Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений обязаны самостоятельно содержать общее имущество или могут привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, если площадь принадлежащей Вам квартиры составляет 48 кв.м., а вся площадь дома – 9600 кв.м., Ваша доля составит 0,5% всего общего имущества. То есть, например, при расчете платежей на текущий или капитальный ремонт дома Вы оплачиваете 0,5%, от общей стоимости такого ремонта.
Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
Продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме, как отдельный объект, Собственник не может. Согласно закону, она «следует судьбе» принадлежащего Собственнику имущества. Другими словами, если Вы продаете принадлежащую Вам квартиру, то права на долю общего имущества и обязанности по его содержанию переходят к покупателю вместе с покупкой (ст.37 ЖК РФ).
Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
Подвалы и технические подполья относятся к местам общего пользования. Использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд допускается на основании решения собственников дома при соблюдении пожарных и технических норм. В ряде случаев (например, при установке в подвале дополнительного фундамента), требуется утвержденный установленным порядком проект. Согласно САНПИН 2.1.2.2645-10 (Постановление главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64) в жилых зданиях любой этажности на первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной. Допускается устройство кладовых площадью не менее 3 м2/чел. для жильцов дома: хозяйственных, для хранения овощей, а также для твердого топлива. При этом выход из этажа, где размещаются кладовые, должен быть изолирован от жилой части. Прокладка канализационных сетей в хозяйственных кладовых запрещается.
Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
Подвал и чердак – места общего пользования. Отвечают за их содержание собственники. Уборка чердаков, подвалов и технических подполий должна производиться не реже 1 раза в год. Это можно поручить Управляющей компании по договору управления.
Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
Федеральный закон “О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.

Как называются и из чего состоят услуги. За что и как платят собственники и наниматели

Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
Структура платы за жилье и коммунальные услуги различна для нанимателей и собственников. Плата для нанимателей может состоять из:
- платы за наем жилого помещения;
- платы за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
- платы за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
- платы за коммунальные услуги .
Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме может включать в себя:
- плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
- плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
- плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников)
- плату за коммунальные услуги.
Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
Это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома. Включает в себя:
- Управление многоквартирным домом (см.вопрос 27).
- Техническую эксплуатацию многоквартирного дома (см.вопрос 28);
- Санитарное содержание многоквартирного дома, включая придомовую территорию (см.вопрос 29).
Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом – это работа по организации обеспечения нормативного (то есть соответствующего нормативным требованиям) содержания дома. Способ и требования к управлению устанавливает Жилищный кодекс РФ (см. вопрос 13). За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она. В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
- Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 28);
- Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 29)
- Организация поставки коммунальных ресурсов (см.вопрос 46);
- Диспетчерское обслуживание (см.вопрос 37);
- Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей (см.вопрос 62);
- Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
- Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований (см.вопрос 15);
- Регистрационный учет граждан.
Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
Техническая эксплуатация зданий - использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:
- Техническое обслуживание дома (см.вопрос 31);
- Ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (см.вопрос 34).
Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят: < br> - уборка мест общего пользования;
- уборка придомовой территории;
- дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см.вопрос 30).
Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил .
Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
Дератизация проводится для обеспечения санитарно - эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно - технических, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов. В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию (уничтожение микробов, вирусов, грибков) в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает:
- текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
- техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
- аварийно-ремонтное обслуживание (см.вопрос 37).
Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы. Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат - сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью. Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.
Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.). Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов. Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании.
В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.
В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см.вопрос 39). При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см.вопрос 40).
Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления. Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:
-устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия);
-внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов.
-консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
-обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных сними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система. Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.
Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
Диспетчерское обслуживание – необходимо для того, чтобы в текущем режиме:
-собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
-оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
-постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.
Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.
Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
Благоустройство многоквартирного дома – комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни. Благоустройство включает в себя:
-мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания;
-работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту. К первым относятся, например, укрепление флагодержателей, табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п. Ко вторым – обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для сушки белья, чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п. По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например:
-инженерная подготовка территорий;
-строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства;
-освещение, озеленение, ландшафтный дизайн.
Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят: Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха. Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов входят: Обследование здания и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (систем отопления, водоснабжения, замена плит, устройство лифтов, мусоропроводов, перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство противопожарных систем, а также ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%. Благоустройство придомовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта. Технический надзор. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по капитальному ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на капитальный ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.
Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
Техническое обслуживание дома включает в себя обязательный перечень работ и изначально включается в тариф. Его Вы оплачиваете ежемесячно. Сюда может входить мелкий ремонт, не требующий дополнительных затрат, например, закрепить ручку входной двери, обжать клеммы на кабеле ВРУ, провести ревизию запорной арматуры, заменить разбитое стекло и т.п. Затраты на текущий ремонт в тариф не включаются. В каждом доме такие затраты будут разные в зависимости от состояния дома. Потребность в текущем ремонте дома определяется во время плановых осмотров (сами плановые осмотры входят в техническое обслуживание). Устанавливается перечень работ, формируется смета. После этого УК обязана довести до собственников информацию о том, какие именно работы по текущему ремонту надо выполнить и сколько это будет стоить. Собственники должны принять на общем собрании решение о том, какие работы и в течение какого времени они готовы совместно оплатить. Если нет возможности оплатить работы в те сроки, которые предлагает УК, можно «растянуть» платежи и работы на более длительный период. При этом следует помнить, что если вовремя не сделать работы по текущему ремонту, это может привести к необходимости уже капитального ремонта дома или каких-то его элементов.
Кто отвечает за состояние придомовой территории. Какие работы должны выполняться при уборке придомовой территории?
Придомовая территория относится к местам общего пользования, и за ее содержание по закону отвечают собственники. Собственники могут по договору управления передать эту обязанность Управляющей организации. Подробно требования к содержанию территории можно посмотреть в Правилах санитарного содержания и благоустройства территорий городского округа «Город Калининград», утв. решением окружного совета депутатов г.Калининграда №346 от 24.12.2008). Примерный перечень услуг, которые могут быть включены в договор управления в раздел «уборка придомовой территории»:
-санитарная уборка в летний период;
-очистка урн, уборка газонов;
- в зимний период – в случае снегопада или гололеда – очистка от снега и посыпка песком входов в подъезд, пешеходных дорожек и тротуаров, а затем санитарная уборка;
-очистка крыш от снега и сосулек;
-уборка мусора на контейнерных площадках, вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ).
Кто отвечает за содержание контейнерных площадок?
Контейнерные площадки могут находиться на придомовой или междомовой территории. Соответственно, в первом случае, - это ответственность собственников многоквартирных домов. Если собственники имеют договор с управляющей компанией, за порядок на контейнерных площадках отвечает управляющая компания. Во втором случае – за порядок на площадках отвечает муниципалитет или организация, с которой подписан соответствующий договор.
Как определяется количество и объем контейнеров?
В настоящее время на территории Калининграда необходимое количество контейнеров определяется, исходя из сложившейся фактической потребности по каждому участку. Если количество мусора вдруг увеличилось, следует обратиться в свою управляющую компанию, чтобы поставили дополнительные контейнеры.

Коммунальные ресурсы, коммунальные услуги, нормативы, тарифы, ответственность

Что такое «Коммунальные ресурсы»?
К коммунальным ресурсам относятся: холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо – то есть ресурсы, которые используются при предоставлении коммунальных услуг. Организация или индивидуальный предприниматель, которые продают эти ресурсы, называются "ресурсоснабжающая организация".
Что такое «Коммунальные услуги»?
Коммунальные услуги – деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Что относится к коммунальным услугам?
К коммунальным услугам относятся:
Холодное водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки;
Горячее водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
Водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети; Электроснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
Газоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;
Отопление – поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, установленной соответствующими нормативными требованиями температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.
Какие требования устанавливаются к коммунальным услугам?

Если необходимо провести ремонтные и профилактические работы, например, ремонт сети, потребители коммунальных услуг должны быть уведомлены об этом письменно. Продолжительность таких перерывов установлена действующим порядком предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»). Допускаются также перерывы в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.
Что такое «Норматив потребления коммунальных услуг»? Кто устанавливает нормативы потребления коммунальных услуг?
Норматив потребления коммунальных услуг – месячный расчетный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем. Используется для определения платы за коммунальные услуги при отсутствии приборов учета. Федеральным законом от 27.07.2010 №237- ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены изменения, согласно которым утверждение нормативов потребления коммунальных услуг возложено на органы власти субъектов РФ. Этим же законом в ст.157 ЖК РФ внесено дополнение, указывающее, что отдельные полномочия в области установления тарифов на коммунальные услуги могут передаваться в органы местного самоуправления.
Когда начинается и заканчивается отопительный период?
В Калининграде отопительный период начинается и заканчивается с даты, определенной постановлением Главы администрации ГО «Город Калининград». Постановление основывается на нормативных требованиях (Раздел II Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»).
Можно ли рассчитывать стоимость услуг и производить их оплату раз в квартал?
Расчетным периодом по коммунальным услугам определен один календарный месяц. Поэтому начисление и оплата должны производиться ежемесячно.
Кто отвечает за готовность к предоставлению коммунальных услуг?
Ответственность за соответствующее требованиям состояние внутридомовых инженерных систем и оборудования, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирном доме несут собственники. При наличии договора управления – соответствующая управляющая организация.
Каков порядок расчета платы за коммунальные услуги?
Размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Действующее законодательство предусматривает ресурсоснабжение жилых домов с определением количества ресурсов приборами учета, допуская расчетный способ, как временный. (см.Федеральный закон от 23.11.2010 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», ст.11 Обеспечение энергетической эффективности зданий, строений, сооружений).
Кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги для граждан?
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта Российской Федерации (Федеральный закон от 30.12.2010 №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов»). В Калининградской области это – Служба по государственному регулированию цен и тарифов Калининградской области, которая является исполнительным органом государственной власти Калининградской области и осуществляет государственные функции по государственному регулированию цен и тарифов. При расчете размера платы за коммунальные услуги применяются:
-тариф на холодную воду (руб./куб.м);
-тариф на горячую воду (руб./куб.м);
-тариф на водоотведение (руб./куб.м);
-тариф на электроэнергию (руб./кВт*час);
-тариф (цена) на газ (руб./куб.м);
-тариф на тепловую энергию (руб./Гкал).
(приложение 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.20006 №307).
Как рассчитывается тариф на горячее водоснабжение?
Тариф на горячую воду (Тгвс, руб./куб. м) равен сумме стоимости одного кубометра воды (Св)и стоимости тепловой энергии, необходимой для нагрева этого кубометра (Стэ.),: Тгвс = Св + Стэ. Св (стоимость одного куба воды) – бывает разная для закрытой и открытой систем ГВС. Если система ГВС «закрытая», Св численно равна тарифу на холодную воду (руб./куб. м), утвержденному в установленном порядке для данной водоснабжающей организации. Если система ГВС «открытая», Св численно равна стоимости 1 куб. м химически-очищенной (подпиточной) воды, определенной в договоре между потребителем и данной ресурсоснабжающей организацией (государственному регулированию тарифы на химочищенную воду не подлежат). Стэ (стоимость тепла для подогрева куба воды) рассчитывается по формуле:
Стэ = Qгвс x Ттэ, где:
Qгвс - количество тепловой энергии, необходимое для подогрева (Гкал/куб. м);
Ттэ - тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с действующим законодательством, для данной теплоснабжающей организации.
Как рассчитывается плата за горячее водоснабжение?
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг от 23.05.2006 №307 (Правила 307), размер платы за горячее водоснабжение (руб.) определяется по формуле: Ргвс = ni x Nj x Тгвс, где:
ni - количество граждан, проживающих в i-том жилом помещении (чел.);
Nj - норматив потребления услуги ГВС, установленный в соответствии с правилами (куб. м на человека в месяц);
Тгвс – тариф на горячую воду, установленный в соответствии с действующим законодательством, для данной ресурсоснабжающей организации.
По каким коммунальным услугам и как можно сделать перерасчет, если житель временно отсутствовал?
Если потребитель отсутствовал временно более 5 полных календарных дней подряд, подлежит перерасчету плата за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. При этом в жилом помещении должны отсутствовать индивидуальные приборы учета по соответствующим видам коммунальных услуг. Дни выбытия и прибытия в перерасчет не включаются. Для перерасчета нужно в течение месяца с даты окончания отсутствия подать письменное заявление, приложив к нему документы, подтверждающие факт временного отсутствия (копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы; справка о нахождении на лечении в стационаре, проездные билеты, оформленные на имя потребителя, счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии; справка о временной регистрации по месту временного пребывания; иные документы, подтверждающие временное отсутствие).
Как рассчитывается плата за холодную воду при отсутствии счетчиков?
При отсутствии в квартирах индивидуальных приборов учета размер платы за холодное водоснабжение или водоотведение определяется путем умножения тарифа на холодную воду или водоотведение (руб./куб.метр), норматива потребления холодной воды или водоотведения (куб.метр/мес./чел.) и количества проживающих в квартире.
Как сделать перерасчет платы за коммунальную услугу, если она предоставлялась с перебоями или ненадлежащего качества?
Если коммунальная услуга была предоставлена ненадлежащего качества и / или с перерывами, превышающими разрешенную продолжительность, потребитель вправе потребовать изменения размера оплаты путем уменьшения стоимости услуг за этот период. Для этого нужно зафиксировать факт непредоставления услуги актом, который должен быть подписан представителем УК и кем-то из собственников. Когда подача возобновляется, следует таким же образом составить акт о восстановлении подачи ресурса. Управляющая организация направляет акты поставщику коммунального ресурса, который обязан сделать перерасчет. В случае, если авария произошла, например, на магистральном трубопроводе, для перерасчета достаточно информации о перерыве в подаче ресурса, зафиксированной в журнале диспетчера.
Как понять, коммунальная услуга соответствует требованиям или нет?
Плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг. При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:
-бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;
-бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;
-бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
При предоставлении коммунальных услуг перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного уведомления потребителя (в письменной форме). Кроме того, перерывы допускаются в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.

Оплата и неплательщики

Кто несет обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг?
Обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг установлена статьей 153 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что плату за жилое помещение и коммунальные услуги, причем своевременно и в полном объеме, обязаны вносить:
-наниматели жилого помещения по договору социального найма;
-арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
-наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
-члены жилищных кооперативов с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
-собственники жилых помещений.
Наниматели и арендаторы жилых помещений обязаны вносить плату с момента заключения соответствующих договоров, у собственников жилых помещений обязанность по внесению платы возникает, соответственно, с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (ч.14 ст.155 ЖК РФ). В случае наличия у собственника жилого помещения задолженности она будет взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности будет взыскана госпошлина. Возьмем условный пример, когда относительно небольшая задолженность в 3 тысячи рублей возникла в июне 2008 года. Исходя из того, что расчетный период 1 месяц, она должна была быть погашена до 25 июля 2008 года. После этой даты начинается начисление пени. К 1 октября 2010 года просрочка составляет 797 дней. Сумма пени за этот период составит более 600 рублей. При обращении в суд в данном случае госпошлина составит 400 руб. Если задолженность после решения суда не была погашена, и дело дошло до исполнительного производства, исполнительский сбор (в данном конкретном случае – минимальный) составит 500 руб. Суммируем. Общая сумма платежей составит порядка 4,5 тысяч рублей. То есть на 50% больше, чем сумма самой задолженности. Кроме того, в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам, не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности.
Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
Все дееспособные граждане - члены семьи собственника жилого помещения несут совместную (солидарную) с собственником ответственность по любым обязательствам, возникающим в результате пользования этим жилым помещением. Иные условия разделения ответственности должны быть оговорены письменным соглашением между ними.
Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
Ресурсоснабжающая организация имеет право 1 раз в 6 месяцев в заранее согласованное с потребителем время проверить правильность снятия показаний индивидуальных приборов учета и распределителей, а также их исправность и целостность на них пломб.
Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя (ст.154 Жилищного кодекса РФ):
-плату за наем жилого помещения;
-плату за коммунальные услуги.
-плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
-плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда.
Если прописанные члены семьи не проживали по месту прописки и предоставляли справку с места, где проживают, о том, что оплачивают коммунальные услуги там, должны ли они оплачивать коммунальные услуги по месту прописки?
В соответствии с п.11 ст.155 Жилищного кодекса РФ неиспользование помещений не является основанием для невнесения платы за него. При этом на отдельные виды услуг, за которые расчет производится исходя из нормативов потребления, производится перерасчет за период временного отсутствия граждан. То есть, если представлен документ, подтверждающий временное отсутствие, (см. вопрос 58), перерасчет производится в тех случаях, когда начисление платы за указанные коммунальные услуги производится не по показаниям счетчиков, а по нормативу потребления на одного проживающего (это могут холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение). Отопление помещение, которое, при отсутствии счетчика, оплачивается исходя из площади помещения, перерасчету по факту неиспользования помещения не подлежат.
Какие права имеет служба судебных приставов-исполнителей?
Служба судебных приставов-исполнителей вправе:
-Обратить взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в банках и ценные бумаги .
-Наложить арест на имущество должника и реализовать его с торгов. Задолженность удерживается из полученной от продажи суммы, остаток возвращается собственнику. Напоминаем, что судебные приставы имеют право входить в квартиры должников без их присутствия. -Принудительно выселить должника из жилого помещения. -Наложить взыскание на периодические выплаты, получаемые должником (заработная плата, пенсия, стипендия). -Запретить выезд за границу РФ (туристические компании в таких случаях деньги за неиспользованную путевку не возвращают). Об этом Вы узнаете на границе, когда будете стоять с чемоданами на паспортном контроле.

Ситуации из жизни

В этом году общим собранием собственников дома была выбрана управляющая компания. Я в выборах не участвовал, поэтому договор с этой УК подписывать не буду и платить за их работу тоже ничего не намерен.
Если большинством голосов собственников Вашего дома проголосовало «за» эту Управляющую компанию, она считается выбранной, и должна приступить к обязанностям по управлению домом. Несмотря на то, что закон требует, чтобы договор управления был подписан с каждым собственником, его неподписание ничего Вам не даст в плане освобождения от уплаты за услуги. Поскольку фактически Вы пользовались услугами, договор считается совершенным в бездокументарной форме (ч.3 ст.438 ГК РФ). Настоятельно советуем подписать договор, хотя бы для того, чтобы знать, за что именно и в каком порядке Вам начисляют платежи.
В нашем доме большинство люди работающие, лично участвовать в общем собрании сложно. А поручать принимать решения другим людям не хочется. Есть ли выход?
Законодательством предусмотрена возможность проведения общего собрания в заочной форме (ст.47 ЖК РФ). Инициатор собрания должен в извещении о собрании указать: -адрес (или место), куда следует передавать решения собственников -дату окончания сбора решений. Само решение должно содержать: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности этого лица на помещение в многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Из управляющей компании мне принесли подписывать договор управления, где сказано, что перечень услуг включен в приложение, а самого приложения не принесли. Что мне делать?
Следует обратиться в управляющую компанию, там обязаны дать Вам перечень услуг. Это требование закона (ч.3 ст.162 ЖК РФ).
Жильцы нашего дома сами убирают лестничные площадки и пролеты. Если мы платим за благоустройство, почему эту работу не делает управляющая компания? Кто должен убирать лестничные площадки и пролеты? С какой регулярностью? Как это оплачивается?
Уборка лестничных площадок входит не в благоустройство, а в санитарное содержание. Это дополнительная услуга, решение о ней принимается на общем собрании, где утверждается график уборки подъезда и стоимость работ. Постановлением 170 от 27.09.2003 установлено, что лестничные площадки и пролеты должны убираться: сухая уборка – не реже, чем через 5 дней, влажная уборка – не реже 1 раза в месяц.
Снежная зима показала, что на тротуарах не всегда своевременно убирался снег. Кто отвечает за то, чтобы тротуары своевременно очищались от снега? С какой регулярностью должны убираться тротуары от снега?
Управляющая организация обязана обеспечивать условия для безопасного движения пешеходов и транспорта на придомовой территории. Регулярность – в зависимости от класса тротуара, температуры воздуха и наличия снегопада – от 1 до 3-х суток.
Во дворах и около домов сплошные колдобины. Во двор иногда невозможно въехать – так разбита дорога. Кто обязан ремонтировать тротуары и внутридомовые проезды? С какой регулярностью? За чей счет финансируются такие работы?
Управляющая организация обязана содержать поверхности тротуаров, внутриквартальных и дворовых проездов в надлежащем нормативно-эксплуатационном состоянии. Работы выполняются за счет Собственников многоквартирного дома по утвержденным на общем собрании сметам.
У нас на придомовой территории стоят деревья прогнившие, со сломанными ветками, с ветками, которые могут упасть. Кто отвечает за состояние деревьев на придомовой территории? Кто должен опиливать деревья и удалять засохшие? Что нужно сделать, чтобы приехали и привели деревья в порядок? Кто за это платит и из каких средств?
Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащий уход за зелеными насаждениями в соответствии с технологиями ухода, а также вырубку, снос, обрезку, пересадку насаждений. Вам следует подать заявку в Вашу Управляющую компанию. Работы производятся за счет средств собственников по дополнительной смете.
Во дворе хотелось бы, чтобы проводилось озеленение, формировались клумбы, завозилась земля. Входит ли в стоимость благоустройства устройство клумб, газонов, посев газонной травы?
Эта услуга не является обязательной, но по решению собственников может быть включена в договор или возможен заказ дополнительной услуги в управляющей организации за дополнительную оплату собственниками.
У нас одна детская площадка на несколько домов. Непонятно, чья она, сколько мы за нее платим. Кто должен содержать детские площадки в исправном и красивом состоянии?
Необходимо сформировать придомовой участок. Для этого следует обратиться в муниципалитет, где Вам помогут оформить документы и выполнить все необходимые процедуры. Если на сформированном участке находится детская площадка, она входит в состав общего имущества собственников дома, к которому относится этот участок. Таким образом, ответственность за состояние детской площадки несут со-собственники. Следует понимать, что состав и стоимость работ по ремонту детской площадки, включая покраску, утверждаются собственниками на общем собрании. Одновременно утверждается сумма финансирования собственниками этих работ.
Ливнёвые, канализационные и другие колодцы на придомовой территории. Кто отвечает за них на придомовых территориях?
Отвечают организации, в ведении которых они находятся (такие, как Водоканал, Эдис). Управляющая организация обязана обеспечить свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также источникам пожарного водоснабжения, расположенным на обслуживаемой территории.
Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
Решение о границах используемого земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и ограничениях на его использование могут принять только собственники решением общего собрания (ст.44 ЖК РФ). Без такого решения использование части земельного участка, в данном случае, под парковочное место для автомобиля является неправомерным.
У нас во дворе автомобили паркуются, где попало – под окнами, на газонах и т.д. Кто отвечает за организацию парковок? Кто должен это инициировать и кто за это платит?
В настоящее время за организацию парковок отвечает отдел архитектуры города. Инициатором для вынесения вопроса о цивилизованных парковках на общее собрание может выступить любой собственник. Плата будет производиться в соответствии с решением собственников на основании расчетов (сметы).
Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
Следует иметь ввиду, что существуют в соответствии с требованиями законодательства РФ работы и услуги, которые являются обязательными, в частности:
-техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;
-обслуживание помещений общего пользования и строительных конструкций дома;
-уборка и очистка придомовой территории, уход за зелёными насаждениями;
-дератизация и дезинсекция помещений общего пользования;
-техническое обслуживание лифтов (при их наличии в доме);
-техническое обслуживание мусоропроводов и мусоросборных камер, удаление отходов из данных камер и их вывоз (при наличии мусоропроводов)
-вывоз и утилизация мусора.
Если собственники откажутся, например, от услуги вывоза мусора, то есть добровольно пойдут, на нарушение требований законодательства, им грозят ощутимые штрафы (от 5 тысяч рублей и выше). Штрафы за различные виды подобных нарушений вправе налагать такие организации, как Роспотребнадзор (СЭС), Росжилинспекция, Административно-техническая инспекция Калининградской области, иные определенные законодательством органы.
Кто должен оплачивать капитальный ремонт общего имущества, если квартира, в которой я проживаю, является муниципальной?
По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.
Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
Вам следует обратиться в управляющую организацию и заключить соглашение о реструктуризации долга. Между прочим, сейчас на рынке ЖКХ дефицит кадров, так что Ваш муж мог бы предложить свои услуги управляющей компании, например по временному договору для выполнения сезонных работ.
Меня не устраивает, как работает управляющая компания. Качество ужасное. Пока не будут работать нормально, ни копейки платить не буду.
Если услуги не получены, с этим надо разбираться, а не просто выжидать. Управляющая компания обязана внимательно отнестись к Вашим претензиям по качеству услуг. Не следует создавать ситуацию, когда из-за отсутствия средств невозможно выполнить необходимые работы, а из-за невыполнения работ не поступают платежи. Тем самым проблемы только усугубляются. Найдите время и обязательно поставьте управляющую компанию в известность о том, что услуги оказываются некачественно.
Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
Управляющая компания в соответствии с законом не имеет права прощать долги, потому что это деньги других собственников. . Сумму долга вместе с пенями всё равно с вас взыщут, т.к. рано или поздно все выходят на пенсию. И тогда, уже проживая в деревянном доме с удобствами во дворе, значительную часть пенсии придётся отдавать за жилищно-коммунальные услуги, так как даже при переселении в худшее жильё долги за жилищно-коммунальные услуги не списываются.
В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
Сейчас у многих людей сложные времена. Однако, доводить дело до суда совсем не обязательно. Вами следует подойти в свою управляющую компанию и составить график погашения задолженности. Не забудьте взять с собой паспорт. Кроме того, Вы можете оформить субсидию на содержание жилья. Как это сделать Вам расскажут в районной администрации или в Вашей управляющей компании.
Хочу оформить субсидию на содержание жилья, но нужно представить справку об отсутствии задолженности по квартплате, а денег нет. Получается замкнутый круг.
Действительно, для получения субсидии с вас потребуют справку из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате. Если вы сразу не можете погасить имеющиеся долги, то можете предоставить составленный в управляющей компании и выполняемый график погашения задолженности.
Я живу в этой квартире с самого рождения – больше 20 лет. Мои родители получили ее от завода, отстояв в очереди 15 лет. Мы всегда аккуратно вносили квартирную плату. Наконец мы приватизировали квартиру. За предшествующие годы дом пришел в ужасное состояние. Не было ни одного капитального ремонта. Сейчас наш дом обслуживает частная управляющая компания. Выясняется, что капитальный ремонт собственники должны сделать за собственный счет. Что делать?
У Вас три варианта действий: 1) Обратиться за финансированием работ по капитальному ремонту из средств фонда содействия реформированию ЖКХ согласно 185-ФЗ. Консультации по всем процедурам и требованиям в этом случае Вам обязаны дать в Управляющей компании, администрации района или администрации ГО «Город Калининград». 2) С 2005 года в соответствии с жилищным кодексом РФ капитальный ремонт проводится за счет собственников. До 2005 года дома были в муниципальной собственности, соответственно капитальный ремонт должен был быть проведен за счет муниципалитетов. Если ваш дом не получил капитальный ремонт до 2005 года вы имеете право обратиться в суд (ст.16 ,1541-1 Закон РФ 4.07.91 «О приватизации жилищного фонда РФ) за решением о взыскании средств с муниципалитета на проведение капитального ремонта. 3) В соответствии с Жилищным кодексом РФ за свой счет провести освидетельствование состояния дома, определить перечень необходимых работ, рассчитать смету и оплатить работы по капитальному ремонту. Разъяснения о порядке действий, а также организацию выполнения и контроль качества работ выполнит Ваша Управляющая компания.
Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
Вы знаете, что по правилам гигиены зубы следует чистить два раза в день. Кроме того дважды в год нужно проходить осмотр у стоматолога. Если этого не делать, зубы будут разрушаться. В конечном итоге придется раскошелиться на стоимость автомобиля. То же самое происходит с домом. Поэтому если какая-то Управляющая компания занижает стоимость по сравнению со средней сложившейся на рынке, неизбежно она значительную часть услуг и работ не выполняет. Дом постепенно, подобно зубам, разрушается. И потом капитальный ремонт будет стоить колоссальных сумм. Что мы и можем наблюдать на примере большинства домов, построенных в советское время. Квартплата не предусматривала статьи «на капитальный ремонт». Стены, крыши, внутридомовые инженерные системы домов за годы эксплуатации настолько износились, что в ряде случаев даже капитальный ремонт не спасает положение. Европейские ровесники этих же домов, регулярно «проходившие» осмотры и получавшие своевременное обслуживание, чувствуют себя куда лучше.
Получил повестку дня предстоящего общего собрания. Там есть вопрос об использовании общего имущества. Разве его как-то можно использовать?
Разумеется, причем в интересах собственников. Речь идет, прежде всего, о возможности использования стен и крыши для размещения рекламных конструкций, а также о сдаче в аренду подвальных помещений. Согласно Жилищному кодексу РФ все денежные средства, которые будут получены от такого использования, поступают в доход собственников, которые вправе распорядиться ими в интересах надлежащего содержания общего имущества дома. Не забудьте на том же общем собрании уполномочить вашу УК на выполнение необходимых действий (поиск тех, кто будет арендовать площадь и размещать рекламу, заключение договора и регулярный сбор денег и т.д.). Обычно, из сложившейся практики, управляющие компании берут от 10 до 15 процентов от суммы поступлений.
Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
Если внимательно прочесть Жилищный кодекс, передача дома в управление управляющей компании – один из трех возможных способов управления. При этом он является наименее хлопотным для собственников. Кроме того, если договор управления составлен правильно, управляющая организация фактически является представителем, защищающим права и интересы собственников. Она возьмет на себя ответственность за подбор подрядчиков, услуги которых оптимальны по цене и качеству, за тяжбы с поставщиками тепла, воды и т.д., обеспечит дополнительные доходы собственникам путем грамотного использования общего имущества. Кроме того, закон требует обязательной разработки и реализации мероприятий по снижению энергозатрат. Это тоже должна сделать управляющая компания.
Раньше жили без всяких счетчиков. Теперь нам навязывают установку счетчиков. Зачем оно мне это надо?
Россия – единственная страна в мире, которая позволяет себе роскошь тратить ресурсы, не считая их. Оборотная сторона этого – жалобы граждан на дороговизну коммунальных услуг. Например, при пользовании газом без счетчика, человек переплачивает, в среднем, в 4 раза. Согласно Федеральному закону №261-ФЗ «Об энергосбережении …», начиная с 01.01.2012 установка счетчиков на все виды ресурсов становится обязательной. Для того чтобы плата за установку счетчика не стала обременительной, предусмотрено обязательная рассрочка платежа на 5 лет. Счетчик уже будет экономить ваши деньги, пока вы будете оплачивать его стоимость.
Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
Точную цифру теплопотерь в каждом доме можно установить, если собственники закажут энергетический аудит. По результатам такого аудита фирма- аудитор разрабатывает комплекс рекомендуемых мероприятий. Мероприятия составлены таким образом, что если мероприятия будут выполнены собственниками, то затраты на них окупятся в установленное в рекомендациях время.
Скоро придется использовать только энергосберегающие лампы. Если они и дальше будут такими же дорогими, зачем мне, как пенсионеру, такая экономия?
Вы уже не раз наблюдали, как дешевеет все, что становится предметом массового спроса и начинает продаваться в массовых же количествах. Пример у всех нас на памяти: когда-то мобильные телефоны были неподъемно дороги для всех, кроме немногих. Сейчас они есть почти у всех, включая многих пенсионеров.
Выбор управляющей организации – ответственное дело. Могут ли собственники до этого где-то узнать подробности о работе Управляющей организации, перечне оказываемых услуг, какие-то другие общие сведения?
Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г. №731 утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Он содержит перечень информации, подлежащей раскрытию, а также требования к порядку, способам и срокам раскрытия. Согласно этому стандарту уже через два месяца со дня вступления в силу этого постановления действующие управляющие компании обязаны разместить нужную Вам информацию на своем сайте или на сайте регионального правительства.

Это заготовка эницклопедической статьи по данной теме. Вы можете внести вклад в развитие проекта, улучшив и дополнив текст публикации в соответствии с правилами проекта. Руководство пользователя вы можете найти

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом. На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, - одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
- хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
- заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
- заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
- начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
- осуществление контроля качества коммунальных услуг;
- диспетчерское обслуживание;
- осуществление регистрационного учета граждан;
- выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
- информирование собственников помещений об изменении тарифов;
- подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов - это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
04.12.2009

Под управлением персоналом понимают совокупность методов, приемов, процедур и технологий работы с кадрами, направленной на достижение целей организации путем использования труда, знаний, опыта, навыков сотрудников. На большинстве современных предприятий за это отвечает специальный отдел по управлению персоналом.

Из материалов этой статьи вы узнаете:

Отдел по управлению персоналом является важным функциональным подразделением предприятия. Непосредственно не участвуя в основной деятельности компании, он обеспечивает ее нормальное функционирование. В HR-службу входит ряд специализированных структурных подразделений, управляющих персоналом в рамках выбранной кадровой политики.

Основные направления работы отдела по управлению персоналом

Работа структурных подразделений HR-службы имеет два направления:

тактическое
стратегическое

В рамках тактического направления проводится текущая работа по созданию трудовых ресурсов. Прежде всего, она отвечает за формирование структуры кадрового состава.

Суть работы отдела по управлению персоналом в этом направлении состоит в определении, что именно, кем конкретно, каким образом и с помощью чего должно выполняться в данный момент в области управления персоналом. Решение таких повседневных задач основывается на административных методах, которые представляют собой регулирование деятельности сотрудников на основе распоряжений, приказов, конкретных указаний исполнителям.

При данном способе управления сотрудникам при выполнении порученных заданий предоставляется минимальная самостоятельность. Административные методы могут сопровождаться санкциями и вознаграждениями за неуспешную или успешную работу.

Стратегическое направление работы отдела по управлению персоналом больше ориентировано на формирование кадровой политики предприятия, системы теоретических идей, требований, мероприятий в области работы с сотрудниками, ее основных методов и форм. Сюда же относится немаловажная задача формирования корпоративной культуры и ценностей предприятия.

Стратегическая подсистема отвечает за разработку кадровой политики на основе анализа структуры трудовых ресурсов, эффективности использования рабочего времени, занятости, прогнозов развития производства и проч.

Задачи службы управления персоналом

В рамках конкретного предприятия список выполняемых HR-службой задач может быть существенно расширен в зависимости от специфики производства. Но к основным задачам HR-отдела обычно относят:

обеспечение предприятия квалифицированными кадрами;
формирование на производстве необходимых условий для эффективного использования навыков, знаний и опыта сотрудников;
совершенствование методов анализа и оценки работы специалистов;
совершенствование системы оплаты труда и мотивации работников;
предоставление возможностей для развития сотрудников, их карьерного роста, повышения квалификации, стимулирование творческой активности людей;
активное участие в создании и совершенствовании корпоративной культуры и ценностей предприятия;
формирование и сохранение благоприятного климата в коллективе, повышение удовлетворенности работой всех категорий сотрудников предприятия.

Руководителю и специалистам отдела по управлению персоналом необходимо учитывать правила, основные положения и акты организации, а также законодательные нормы, которым необходимо следовать в процессе профессиональной деятельности.

Основные зоны ответственности отдела по управлению персоналом

В процессе создания системы по работе с кадрами необходимо не только определить основные зоны ответственности данной службы, но и закрепить за каждым подразделением HR-отдела или конкретным сотрудником блок определенных задач по управлению персоналом.

Отдел планирования, набора и адаптации сотрудников

Данный отдел отвечает за обеспечение организации квалифицированными кадрами. Обычно здесь работают рекрутеры, так как именно в подборе кадров заключаются основные функции сотрудников данного подразделения.

Однако прежде чем проводить подбор, HR-специалисту требуется определить потребность предприятия в новых сотрудниках на конкретный промежуток времени. Для этого нужно провести оценку будущих потребностей разных отделов предприятия в рабочей силе и проанализировать предложения на основе текущих ресурсов с учетом потерь за счет неизбежной текучки кадров . Для составления грамотной кадровой политики специалисту по HR важно разработать план действий по предотвращению прогнозного избытка или нехватки кадров.

Согласно разработанной политике и плану, кадровик проводит подбор и отбор персонала. В этот процесс входит разработка и проведение процедуры отбора, оценка профессиональных навыков и знаний претендентов, их адаптивности и обучаемости. При этом проводятся специальные тесты , собеседования, проверяются рекомендации поручителей. На этапе подбора сотрудников HR-специалист активно взаимодействует с внешними источниками (службы занятости, кадровые агентства), а также проводит анализ внутренних источников отбора персонала.

После заключения трудового договора сотрудник HR-службы обеспечивает ввод в должность новых работников, способствует их успешной адаптации на рабочем месте и в коллективе, знакомит с корпоративной культурой предприятия.

Отдел стимулирования и социальной защиты службы по управлению персоналом

Отдел стимулирования и социальной защиты выполняет социальную и мотивационную функции. Работа специалистов данной HR-службы отражается в обеспечении безопасных условий производства, соблюдении правил охраны труда, разрешении трудовых споров, занятости персонала и установлении условий труда, стимулирующих сотрудников на максимально эффективную работу.

Одной из важнейших функций отдела по управлению персоналом является создание социальной инфраструктуры предприятия, куда включается:

коллективное добровольное страхование сотрудников;
выплата компенсаций при увольнении;
предоставление социальных льгот, причем здесь важно разработать и внедрить такие пакеты льгот, которые окажутся выгодными как работникам, так и работодателям;
пенсионное обеспечение персонала;
организация питания и отдыха сотрудников (социальные и спортивно-оздоровительные мероприятия).

В зону ответственности специалистов по HR этого отдела также входят вопросы формирования и сопровождения корпоративной культуры предприятия и улучшения морально-психологического климата в коллективе.

Отдел исследований по персоналу

Сотрудники данного HR-подразделения проводят классификацию задач и их тарификацию, разрабатывают правила, процедуры проведения работ по управлению персоналом, а также формы документооборота, подготавливают справочные материалы.

Отдел профессионального обучения и развития кадров

В работе данного отдела основными являются функции развития профессиональных навыков служащих предприятия. Как правило, это зона ответственности специалист по тренингам службы управления персоналом. Прежде всего, он планирует систематическое профессиональное обучение сотрудников организации и контролирует его проведение.

Непосредственной обязанностью специалистов этого отдела является проведение регулярных тренингов с целью повышения профессиональной квалификации работников. При необходимости более углубленного обучения HR-сотрудник заключает договоры на дополнительную подготовку кадров с учебными заведениями, в том числе организует периодическое повышение квалификации персонала.

Помимо непосредственно обучающей функции, в рамках данного отдела выполняется учет и статистика эффективности профессионального обучения специалистов предприятия, формируется кадровый резерв и проводится активная работа с ним, планируется развитие карьеры сотрудников.

Отдел оценки и контроля службы по управлению персоналом

Работа отдела оценки и контроля позволяет службе кадров анализировать складывающуюся ситуацию как внутри предприятия, так и на рынке труда. Для этого HR-сотрудники разрабатывают методики и критерии оценки каждого этапа работы персонала:

отбор кандидатов на вакантную должность;
окончание испытательного срока;
обучение;
оценка текущей работы;
продвижение по карьерной лестнице;
формирование кадрового резерва.

В результате проведенного анализа отдел по управлению персоналом организует аудит персонала, аттестацию рабочих мест и условий труда. В зону ответственности данного отдела также входит подготовка и разработка совместно с планово-финансовым отделом системы оплаты труда и премирования. Для этого специалист данного отдела должен подробно разбираться в вопросах прогнозирования и финансового планирования.

Определение ставок зарплаты проводится с учетом трудового участия каждого сотрудника и в строгом соответствии с действующими законами, поэтому высокая юридическая грамотность в трудовых и финансовых вопросах является определяющим критерием при определении зоны ответственности специалистов службы управления персоналом.

Функции руководителя службы по управлению персоналом

Начальник службы персонала является одной из ключевых фигур в руководстве компании. Это прежде всего профессиональный HR-менеджер, отвечающий за разработку и выполнение решений по кадрам всего предприятия. В зону его ответственности, помимо курирования работы всех HR-отделов, входит совместное с другими руководителями компании принятие решений в области исследования рынка, текущей деятельности компании, финансов, продаж и маркетинга.

3.1. Система управления организацией

Система управления (СУ) организацией включает в себя совокупность всех служб организации, всех подсистем и коммуникаций между ними, а также процессов, обеспечивающих заданное функционирование.

Управление организацией - это непрерывный процесс влияния на производительность работника, группы или организации в целом для наилучших результатов с позиций достижения поставленной цели. "Управлять - значит вести предприятие к его цели, извлекая максимальные возможности из всех имеющихся в его распоряжении ресурсов" , - так охарактеризовал процесс управления Г. Файоль.

Процесс управления предусматривает согласованные действия, которые и обеспечивают в конечном счете осуществление общей цели или набора целей, стоящих перед организацией. Для координации действий должен существовать специальный орган, реализующий функцию управления. Поэтому в любой организации выделяются управляющая и управляемая части. Схема взаимодействия между ними показана на рис. 3.1.

В управляющую часть входит дирекция, менеджеры и информационные подразделения, обеспечивающие работу руководящего звена. Эту часть организации принято называть административно-управленческим аппаратом. Входным воздействием и конечным продуктом управляющей части является информация. Управляющее звено - необходимый элемент любой организации.

Рис. 3.1. Взаимодействие управляющей и управляемой части деловой организации
А - управляющая информация, Б - информация об исполнении.

На этом уровне принимаются управленческие решения как результат анализа, прогнозирования, оптимизации, экономического обоснования и выбора альтернативы из множества вариантов достижения поставленной цели. Управленческое решение принимается с целью преодоления возникшей проблемы, которая представляет собой не что иное, как реальное противоречие, требующее своего разрешения.

Заметим, что управленческое решение - это результат коллективного творческого труда. Оно всегда носит обобщенный характер. Даже когда руководитель самостоятельно принимает решение, то коллективный интеллект в явной или неявной форме влияет на процесс разработки индивидуального управленческого решения.

Управляемая часть - это различные производственные и функциональные подразделения, занятые обеспечением производственного процесса. То, что поступает на вход управляемой части, и то, что является ее выходом, зависит от типа организации. Так например, если речь идет о деловой организации, осуществляющей управление финансами, скажем, о банке, то на его вход поступают денежные средства или их заменители (ценные бумаги, векселя, акции и т.п.). Выходом является информация по управлению финансовыми потоками и денежными средствами. Во многих случаях банк осуществляет выплату наличных денежных средств.

Чтобы координировать действие управляемой части, необходимо использовать систему научного управления, обоснованную Ф. Тейлором в его книге "Принципы научного управления", вышедшей в свет в 1911 году. Ф. Тейлор впервые отделил процесс планирования труда от самого труда, выделив, таким образом, одну из основных управленческих функций. Основные положения системы научного управления по Тейлору формулируются следующим образом:

создание научного фундамента, заменяющего собой традиционные, практически сложившиеся методы работы;
отбор и обучение сотрудников на основе научных критериев;
взаимодействие между администрацией и исполнителями с целью практического внедрения научно разработанной системы организации труда;
равномерное распределение труда и ответственности между администрацией и исполнителями.

Позже Г. Эмерсон сформулировал 12 принципов производительности труда, относящиеся к звену управления организацией, определив истинную миссию и назначение управленческого труда:

отчетливо поставленные цели;
здравый смысл;
компетентная консультация;
дисциплина;
справедливое отношение к персоналу;
быстрый, надежный, полный, точный, постоянный учет;
диспетчирование;
нормирование операций;
эффективное планирование;
нормализация условий труда;
стандартные письменные инструкции;
вознаграждение за производительность.

Наиболее четко задачи управления организацией сформулировал Г. Файоль, ученик и последователь Ф. Тейлора и один из основателей научной теории управления. Он выделил 6 областей деятельности предприятия, которыми необходимо управлять: техническую, коммерческую, финансовую, бухгалтерскую, административную и защитную. По его мнению, наиболее характерными задачами звена управления являются:

планирование общего направления действия и предвидение конечного результата;
"организовывание", т.е. распределение и управление использованием материальных и человеческих ресурсов;
выдача распоряжений для поддержания действий работников в оптимальном режиме,
координация различных действий для достижения общих целей;
выработка норм поведения членов организации и проведение мероприятий по соблюдению этих норм;
контроль за поведением членов организации.

Файоль сформулировал характерные признаки процесса управления в начале ХХ века. С тех пор в деятельности организаций произошли значительные изменения. Усложнилась их структура, научно-техническая революция в области естественных наук привела к возникновению новых сложных технологий, стремительное внедрение средств вычислительной техники в различные области человеческой деятельности заметно повлияло на технологию принятия управленческих решений и на процедуру, которая носит название "контроль за исполнением решения". Изменилась технология управления финансами. В последнее время многие преобразования в этой сфере связаны с внедрением электронных систем расчетов и электронных заменителей денег.

3.2. Задачи управления современной деловой организацией

Особенностью деятельности деловой организации в наши дни является работа в условиях острой конкуренции не только внутри страны, но и на межгосударственном уровне. Ускоренное развитие средств коммуникации, электронных средств, обеспечивающих хранение и обработку информации, привело к возникновению новой информационной среды, в которой функционируют организации. Это, в свою очередь, вызвало изменение требований, предъявляемых к системам управления.

Современная система управленческих функций может быть представлена следующим перечнем основных задач:

координация и интеграция усилий членов организации в направлении достижения общей цели;
организация взаимодействия и поддержание контактов между рабочими группами и отдельными членами организации;
сбор, оценка, обработка и хранение информации;
распределение материальных и людских ресурсов;
управление кадрами (разработка системы мотиваций, борьба с конфликтными ситуациями, контроль деятельности членов организации и групп);
контакты с внешними организациями, ведение переговоров, маркетинговая и рекламная деятельность;
инновационная деятельность;
планирование, контроль за исполнением решений, коррекция деятельности в зависимости от изменения условий работы.

Безусловно, здесь приведен далеко не полный перечень задач, которые зачастую приходится решать руководителю организации, менеджеру и структурным подразделениям звена управления. В связи с этим в современной науке управления принято говорить об искусстве управления и сравнить его со сложной комбинационной игрой. Решение многих из указанных задач возможно только при условии использования в процессах управления самых современных средств обработки информации и коммуникационных связей.

При анализе приведенного выше перечня задач управления, становится очевидным, что проблемы управления современной организацией в основном связаны:

с усложнением структуры организации;
с развитием средств коммуникации как внутри организации, так и в общении с внешним миром;
с наличием большого количества конкурентов, в связи со значительным развитием производства во всем мире;
с необходимостью создания гибкой системы экономической и психологической мотивации, способствующей повышению заинтересованности работников в достижении цели, стоящей перед организацией.

Известно, что успехи и неудачи организации во многом зависят от кадрового состава и от поведения членов коллектива. Сплоченность или конфликтность коллектива, его стабильность, уровень квалификации, сознательность работников, их деловая активность и многие другие человеческие факторы определяют эффективность управления организацией. В связи с этим в процессах управления организацией, наряду с такими направлениями, как управление финансовой, информационной или административной службами организации, специально выделяется направление социально-психологического управления.

При решении проблемы стимулирования роста производительности используются принципы, сформулированные в рамках теории выбора руководителей, владеющих социально-психологическими методами управления, теории реализации целей, теории удовлетворения потребностей и теории справедливости.

Теория выбора руководителей , владеющих социально-психологическими методами управления, основана на двух принципах.

Первый учитывает, что определенная часть персонала не любит организовывать свой труд. Это люди, которые лишены какого бы то ни было честолюбия и инициативы. Они предпочитают, чтобы ими руководили, давали им вполне определенные и конкретные задания, чтобы о них заботились и чтобы их защищали. Таким людям нужны требовательные, властные, жесткие и решительные руководители, обладающие способностью организовать труд подчиненных и убедить их в необходимости работать "не покладая рук".

Второй принцип применим к людям, обладающим инициативой и большим творческим потенциалом, с сильно развитым чувством собственного достоинства. При соответствующем моральном и материальном поощрении они могут принести большую пользу и организации, и себе. Таким сотрудникам нужны демократичные руководители, обладающие гибкостью, деликатностью и тактом.

В любом коллективе есть, как правило, и те, и другие люди, поэтому руководитель должен быть высококвалифицированным и грамотным специалистом, знакомым с социально-психологическими методами управления и умеющим применять эти методы на практике.

Теория реализации целей основана на том, что в коллективе есть люди, которые могут хорошо работать только в том случае, если поставленные руководителем цели будут достигаться, т.е. если их ожидания будут реализовываться. Эти люди должны постоянно видеть результаты своего труда, в противном случае их деятельность парализуется. Теория реализации целей предлагает руководителю выбирать для таких людей быстро выполнимые задания и постоянно уведомлять их о пользе выполняемой ими работы.

Теория потребностей основана на стимулировании деятельности человека путем удовлетворения его потребностей и интересов. Заметим, что деньги не являются потребностью человека, это лишь средство для реализации этих потребностей.

Теория справедливости основана на субъективном ожидании каждым человеком поощрения за его работу. Если работник считает, что его коллега получил за ту же работу большее поощрение, чем он, то это, безусловно, будет отрицательно сказываться на его производительности. Теория справедливости требует от руководителя, чтобы он учитывал пристальное внимание подчиненных к его действиям по отношению к другим.

Руководитель, принимая то или иное решение и реализуя его, должен уметь устранять противоречия и управлять возникающими при этом разногласиями, выражающимися в форме невосприимчивости, поляризации, столкновения, антагонизма. При этом он обязан занимать вполне определенное и логически осмысленное место в схеме базовых отношений членов коллектива. Переход от полной поддержки к пику разногласий - антагонизму осуществляется, как правило, постепенно в следующей последовательности (Рис. 3.2)

Рис. 3.2. Ступени развития разногласий

Покажем с помощью графической интерпретации реакцию подчиненных на управляющее воздействие в случае возникновения разногласий (рис. 3.3).

Охарактеризуем кратко каждую из ступеней разногласий, начиная с ситуации полной поддержки (нижняя ступень на рис. 3.3), когда не возникает никаких противоречий между исполнителем и руководителем. При полной поддержке исполнитель, получив задание, (поручение - П) сразу же, начиная с момента Т = 0, без каких-либо задержек во времени, приступает к работе, и завершает ее в установленное нормой (Н) время или даже досрочно. Полная поддержка решений руководителя (т.е. отсутствие противоречий) со стороны подчиненных может свидетельствовать либо о пассивности подчиненных, либо о большом авторитете руководителя, либо о некомпетентности подчиненных. Известно, что в спорах рождается истина. В некоторых случаях полная поддержка решений руководителя - это симптом неблагополучия в организации.

На ступени невосприимчивости (вторая снизу ступень на рис. 3.3) исполнитель, из-за не понимания задания, или не согласия с руководителем не сразу приступает к работе. Возникает некоторая задержка во времени, которая хорошо видна на рисунке. Для выполнения задания исполнителю нужна дополнительная информация или какие-либо разъяснения. На этой ступени разногласий опытному руководителю легко достичь взаимопонимания с подчиненным, если тот в состоянии выполнить эту работу. Первоначальные расхождения мнений руководителя и подчиненного, возникающие на ступени невосприимчивости, носят, как правило, кратковременный характер и не накапливаются. Компетентный руководитель может достаточно просто преодолеть это разногласие и добиться выполнения задания в установленные сроки.

Поляризация (третья снизу ступень на рис. 3.3) характеризуется противоречивым подходом руководителя и исполнителя к средствам и методам решения задачи, что, однако, не мешает достижению конечной цели при наличии между ними взаимопонимания. Различный подход к отдельным сторонам реализации поставленной задачи (разная полярность первоначальных мнений) часто помогает найти верный путь и способствует более плодотворной и творческой работе. Разумная и обоснованная точка зрения подчиненного может даже "взять верх" над мнением руководителя в процессе совместного обсуждения задания. Таким образом находится оптимальное решение, и, как видно из рисунка, на этой ступени успешно и своевременно выполняется задание.

Первоначальная невосприимчивость (непонимание цели и способов ее достижения) и поляризация (расхождение во мнениях) - это естественные процессы в производственных отношениях, когда инициативный и квалифицированный исполнитель старается наилучшим образом понять, оценить и выполнить порученную работу.

Столкновение (вторая сверху ступень на рис. 3.3) характеризуется пониманием и поддержкой только части полученного задания. Руководитель и исполнитель по-разному воспринимают конечную цель и предлагают различные способы ее реализации. Исполнитель в этом случае во многом не согласен с руководителем и категорично настаивает на своем мнении. Руководитель с ним не соглашается. Можно назвать три основных причины возникновения столкновений:

переход к производству нового изделия или к оказанию нового вида услуги;
недостаточный образовательный ценз подчиненного;
низкий уровень компетентности руководителя.

Если руководителю и подчиненному удастся выработать общую точку зрения, то столкновение может стать толчком к нахождению нового решения задачи. При этом разногласие перейдет на более низкую ступень и поставленная руководителем цель будет достигнута. В противном случае выполнение задания будет сорвано, что показано на рисунке пунктирной линией.

Антагонизм (верхняя ступень на рис. 3.3) характеризуется неадекватным подходом руководителя и подчиненного к общей цели и частным задачам, а также к средствам и методам их реализации. Графически это изображается в виде незатухающих колебаний. Антагонизм при умелом и опытном руководителе может быть преодолен. В некоторых случаях, когда удается достичь консенсуса, находятся конструктивные решения. Однако чаще антагонизм вызывает деструктивные, разрушительные явления (пунктирная линия на рисунке), при которых о выполнении задания не может идти речи. Работа в этом режиме, если такое произошло, возможна только в течение кратковременного периода.

Для хорошего руководителя ступени разногласий - категории управляемые. Правильное формирование соответствующей ступени противоречий может повысить эффективность работы организации. У опытного руководителя практически всегда есть возможность устранить разногласия, возникающие между ним и исполнителем на любой из ступеней их развития.

Переход с одной ступени разногласий на другую осуществляется путем создания или предотвращения конфликтов, представляющих собой временное эмоциональное изменение настроения человека или группы людей в результате некоторых возмущающих воздействий. Конфликты бывают естественные и искусственные. Руководитель должен уметь управлять конфликтами, придерживаясь при этом некоторых правил (рис. 3.4).

На рис. 3.4. сформулированы некоторые взаимоисключающие правила поведения руководителя или менеджера, обеспечивающие предотвращение (верхняя часть рисунка) или создание (нижняя часть рисунка) конфликта в коллективе.

Нужно отметить, что немаловажное значение для правильной организации работы руководителя, а следовательно, и для предотвращения конфликтных ситуаций в коллективе, имеет "количественный показатель", отражающий число исполнителей, непосредственно подчиненных руководителю.

Рис. 3.4. Причины создания конфликтов и правила их предотвращения

В теории и на практике используется принцип, согласно которому все виды работ должны быть сгруппированы и составлены таким образом, чтобы каждый работник подчинялся только одному руководителю и отчитывался только перед ним. Вспомним хорошо известный из истории принцип: "Вассал моего вассала - не мой вассал". Более того, рекомендуется, чтобы количество работников, подчиненных одному руководителю, не было чрезмерным, поскольку любой руководитель обладает ограниченной энергией, знаниями и квалификацией. Физически невозможно руководить большим количеством людей. При этом чем выше квалификация исполнителей, тем меньшее их число должно быть у руководителя.

Арифметическое увеличение числа подчиненных ведет к геометрическому увеличению количества взаимосвязей, находящихся под контролем руководителя (с учетом перекрестных связей между подчиненными). Для расчета числа потенциальных взаимосвязей между руководителем и подчиненными можно воспользоваться зависимостью:

Используя эту формулу, подсчитаем количество потенциальных взаимосвязей при различном количестве подчиненных (от одного до 6):

n	1	2	3	4	5	6
С	2	8	18	40	90	204

Покажем это с помощью иллюстрации в случае одного, двух или трех подчиненных (рис. 3.5).

Из рисунка 3.5, а видно, что если у руководителя один подчиненный, то мы имеем всего лишь 2 линии взаимосвязи: когда руководитель обращается к подчиненному или, наоборот, когда подчиненный обращается к руководителю.

При наличии двух подчиненных (рис. 3.5, б) количество потенциальных взаимосвязей становится равным 8 (с учетом того, что руководитель может передать что-то второму подчиненному через первого и наоборот), а в случае трех подчиненных это число увеличивается до 18 и т.д.

Очевидно, что чем выше квалификация персонала, тем меньше число необходимых производственных контактов между сотрудниками, и тем больше непосредственных подчиненных у руководителя. Причем у руководителя низшего звена может быть больше подчиненных, чем у руководителя высшего звена управления.

Рис. 3.5. Взаимосвязь между руководителем (Р) и подчиненными (П):
а - один подчиненный; б - два подчиненных; в - три подчиненных.

В каждой организации имеются основополагающие документы, регламентирующие штатный управленческий процесс: уставы, законодательные и нормативные акты, трудовые соглашения, должностные инструкции и т.д. С помощью этих документов устанавливается определенный порядок и поддерживается трудовая и исполнительская дисциплина. Однако наряду с этим в организации постоянно происходят процессы, связанные с несанкционированным управлением или с самоуправлением.

Самоуправление - это право на внутреннее управление своими, местными силами, обеспечивающее автономное функционирование какой-либо системы. При самоуправлении управляющие факторы не воздействуют на управляемую систему извне, а возникают в ней самой. В технике самоуправляющиеся системы иногда называют приспосабливающимися, а в военной технике - самонаводящимися, например, самонаводящиеся ракеты. В биологических системах это свойство получило название саморегуляции. Оно выражается в способности систем устанавливать и поддерживать на определенном и относительно постоянном уровне те или иные физиологические или биологические показатели.

Самоуправление присуще любой социальной системе, поскольку оно реализует потребность человека к свободомыслию, самовыражению и самоутверждению. В отличие от регламентного управления, иерархия подчинения в самоуправ-лении или отсутствует вообще, или выражена очень слабо. Процесс самоуправления служит элементом демократизации общего управления путем непосредственного участия исполнителей в разработке стратегии развития организации, а значит, в нахождении оптимальных решений при достижении поставленной цели.

Известны три принципа самоуправления.

Принцип сочетания управления и самоуправления основан на обязательном удовлетворении потребностей и интересов персонала в части обеспечения жизнедеятельности, безопасности и процветания организации. В соответствии с этим принципом в любой организации управление и самоуправление должны сочетаться на каждом уровне управления: от руководителя верхнего звена до исполнителя низшего звена.

Принцип вторичности основан на том, что самоуправление в организации не может быть первичным. Целиком и полностью самоуправляемая организация практически невозможна, поскольку любая организация должна следовать законодательным актам и принятым в обществе нормам, иначе она будет ликвидирована. Даже предприниматель без образования юридического лица имеет право на полное самоуправление только в рамках разрешенных сфер деятельности и налоговых регламентов.

Принцип мягкой регламентации. Процесс самоуправления не может быть жестко регламентирован законодательными актами и внутренними положениями организации. Самоуправление основано на объективизме активного персонала. В случае жесткой регламентации со стороны административно-управленческого персонала самоуправление вырождается в обычное управление с четким соблюдением субординации и с неизбежной потерей ряда активизирующих потребностей и интересов членов коллектива.

3.3. Структурирование управления организационными системами

Часть деловой организации, реализующая функции управления, состоит из многих взаимодействующих звеньев и представляет собой управляющую систему, обеспечивающую в рамках организации выполнение ряда специфических функций. Напомним, что термин организация предусматривает определение порядка взаимодействия отдельных элементов, входящих в состав организационной системы.

На сегодняшний день основным принципом построения любых организационных систем - биологических, технологических, социальных - является иерархия. Термин "иерархия" в буквальном переводе с греческого - священная власть (hierarchia = hieros + arhe) - был введен в употребление полтора тысячелетия назад, в V веке нашей эры и применялся для характеристики организации христианской общины.

По мере общественного развития употребление данного термина и трактовка его смысла претерпели определенные изменения. Нас будет интересовать применение принципа иерархии к социальным системам, в том числе и к деловым организациям.

В современной теории организации понятие "иерархия" применяется, в основном, для отражения вертикального подчинения между различными уровнями управления организацией: иерархия властных полномочий, иерархия функций и функциональных обязанностей - соответственно подчинение по службе, функциональное подчинение.

С иерархией властных полномочий тесно переплетается распределение ответственности и компетенции, связанных с деятельностью организации. Отношение подчинения или отсутствие такового удобно описывается с помощью графического отображения, которое строится по следующему принципу: если звено Б системы подчиняется звену А, то это обозначается стрелкой, направленной вниз, а если звенья Б и В связаны между собой определенной системой взаимодействия на одном уровне, то эта связь отображается горизонтальной линией (рис. 3.6).

Рис. 3.6. Графическое отображение вертикальных и горизонтальных связей в системе

Очевидно, что в сложных структурах управления такое деление носит чисто условный характер. В рамках деловой организации иерархия предусматривает распределение полномочий властного или функционального характера не только по вертикали, но и по горизонтали.

Взаимодействие по горизонтали обусловлено, в частности, разделением функциональных обязанностей. Так например, плановый и коммерческий отделы, бухгалтерия и отдел кадров находятся на одном уровне в иерархической схеме распределения властных полномочий. По роду выполняемых функций они находятся в контакте друг с другом. В схеме функционального взаимодействия это будет отражено наличием горизонтальных связей между ними.

Впервые модель четкой иерархической структуры управления была разработана в начале ХХ века немецким ученым Максом Вебером в теории бюрократии как наиболее эффективной для того времени системы управления организациями и обществом. Основным принципиальным положением теории было четкое разделение труда, из которого вытекали следующие требования к системе управления:

использование квалифицированных специалистов на всех уровнях исполнения;
соблюдение иерархии управления, т.е. нижестоящий уровень должен подчиняться вышестоящему уровню;
наличие формальных правил и норм для выполнения персоналом своих задач;
разработка квалификационных требований для каждого должностного лица.

Со временем понятие "бюрократия" превратилось в нарицательный термин. Бюрократическая система утратила многие черты своей рациональности и превратилась в целый слой людей, связанных с управлением (чиновников).

В настоящее время это понятие определяет тип управления, при котором работники управленческого звена ставят свои личные или корпоративные интересы выше интересов организации и государства. Такое отношение к делу способствует развитию чиновничьего диктата как в экономической сфере, так и в социальной.

Современный тип иерархической структуры управления имеет много разновидностей. Приведем краткую характеристику основных организационных структур.

Линейная структура управления (Рис. 3.7) является наиболее приемлемой лишь для простых форм организаций. Отличительная черта: прямое воздействие на все элементы организации и сосредоточение в одних руках всех функций руководства. Схема хорошо работает в небольших организациях при высоком профессионализме и авторитете руководителя.

Рис. 3.7. Линейная структура управления.

В небольших организациях с четким распределением функциональных обязанностей получили также распространение структуры в виде кольца, звезды и колеса (рис. 3.8, а, б, в).

Рис. 3.8.Варианты структур:
а - кольцо; б - звезда; в - колесо. Р - руководитель; И - исполнитель

Линейно-функциональная структура управления (Рис. 3.9) основана на так называемом "шахтном" принципе построения и специализации управленческого процесса в зависимости от обязанностей, возложенных на заместителей руководителя - функциональных руководителей. К их числу относятся: коммерческий директор, заместители директора по кадрам, по производству, руководители информационного отдела, отдела маркетинга и т.д.

Рис. 3.9. Линейно-функциональная структура управления

Линейно-штабная структура управления (Рис. 3.10.) представляет собой комбинированную структуру, сочетающую свойства линейных и линейно-функциональных структур. Она предусматривает создание специальных подразделений (штабов) в помощь линейным руководителям для решения тех или иных задач. Эти штабы готовят руководителю проекты решений по соответствующим вопросам. Штабы не наделяются исполнительной властью. Руководитель сам принимает решение и доводит его до всех подразделений. Штабная схема наиболее целесообразна, если необходимо осуществлять линейное управление (единоначалие) по ключевым позициям организации.

Рис. 3.10. Линейно-штабная структура управления

Матричная структура управления (Рис. 3.11) представляет собой решетчатую организацию, построенную на принципе двойного подчинения исполнителей: с одной стороны, непосредственному руководителю функциональной службы, которая предоставляет персонал и техническую помощь руководителю проекта, с другой - руководителю проекта (целевой программы), который наделен необходимыми полномочиями для осуществления процесса управления в соответствии с запланированными сроками, ресурсами и качеством. Матричная схема применяется при сложном, наукоемком производстве товаров, информации, услуг, знаний.

Рис. 3.11. Матричная структура управления

Программно-целевая структура управления предусматривает создание специальных органов управления краткосрочными и долгосрочными программами. Она ориентирована на обеспечение всей полноты линейных полномочий в рамках реализуемых программ.

Продуктовая структура управления является одним из вариантов программно-целевой структуры. Она предусматривает возложение на руководителя, ответственного за программу выпуска конкретного продукта, всей ответственности за качество и сроки выполнения работ. Этот руководитель наделяется всеми правами распоряжения в части производственной, сбытовой и вспомогательной деятельности, связанной с изготовлением конкретного продукта или ассортимента продуктов.

Проектная структура управления формируется при разработке организацией проектов, под которыми понимаются любые процессы целенаправленных изменений в системе управления или в организации в целом, например, модернизация производства, освоение новых технологий, строительство объектов и т.п. Управление проектом включает определение его целей, формирование структуры, планирование и организацию работ, координацию действий исполнителей. Одной из форм проектного управления является формирование специального подразделения - проектной команды, работающей на временной основе.

Функционально-объектная структура управления предусматривает выделение в функциональных подразделениях наиболее квалифицированных специалистов, которые в дополнение к их функциональным обязанностям назначаются руководителями конкретных работ или объектов в данном подразделении. Внутри подразделения эти специалисты являются старшими при выполнении порученной работы не только в рамках постоянно закрепленных за ними функций, но и по всем другим вопросам.

Разновидностью иерархического типа организации управления является весьма сложная и разветвленная структура, получившая название дивизиональной структуры управления (от английского слова division - отделение), первые разработки которой относятся к 20-м годам, а пик практического использования - к 60-70-м годам ХХ столетия.

Необходимость новых подходов к организации управления была вызвана резким увеличением размеров предприятий, диверсификацией их деятельности и усложнением технологических процессов в условиях динамично меняющейся внешней среды. Первыми перестройку структуры по этой модели начали крупнейшие организации, которые в рамках своих гигантских предприятий (корпораций) стали создавать производственные отделения, предоставив им определенную самостоятельность в осуществлении оперативной деятельности. При этом администрация оставляла за собой право жесткого контроля по общекорпоративным вопросам стратегии развития, научно-исследовательских разработок, инвестиций и т.д. Поэтому этот тип структуры нередко характеризуют как сочетание централизованной координации с децентрализованным управлением (децентрализация при сохранении координации и контроля).

Ключевыми фигурами в управлении организациями с дивизиональной структурой становятся не руководители функциональных подразделений, а менеджеры, возглавляющие производственные отделения. Структуризация организации по отделениям производится, как правило, по одному из трех критериев:

по выпускаемой продукции или предоставляемым услугам (продуктовая специализация);
по ориентации на потребителя (потребительская специализация);
по обслуживаемым территориям (региональная специализация).

В результате расширения границ оперативно-хозяйствен-ной самостоятельности отделения могут рассматриваться как "центры прибыли", активно использующие предоставленную им свободу для повышения эффективности работы.

В то же время дивизиональные структуры управления приводят к росту иерархичности, т.е. вертикали управления, связанной с необходимостью формирования промежуточных уровней менеджмента для координации работы отделений, групп и т.п., в которых управление строится по линейно-функциональному принципу. Дублирование функций управления на разных уровнях приводит к росту затрат на содержание управленческого аппарата.

В условиях рыночной экономики и острой конкурентной борьбы наиболее интенсивно развиваются структуры управления органического типа. Главным достоинством таких гибких структур является их способность быстро приспосабливаться к меняющимся внешним условиям и изменению целевых установок.

К гибким структурам можно отнести проектные и матричные структуры. Для них характерна самостоятельная работа отдельных подразделений, что дает возможность руководителям подразделений самим принимать решения и налаживать функциональные связи по горизонтали.

Несмотря на то, что иерархические структуры управления в настоящее время признаны во всем мире наиболее эффективными, они обладают рядом существенных недостатков, а именно:

порождают между людьми отношения подчинения, зависимости экономического и социального характера;
дают преимущественное право одним работникам принимать решения в отношении других, ставя последних в личную зависимость от первых;
допускают, чтобы меньшинство принимало решение за большинство;
не позволяют полностью регламентировать деятельность работника управленческого звена;
решение ряда вопросов отдается на личное усмотрение руководителя, что может быть использовано им в корыстных целях.

Наличие в любой иерархической системе указанных недостатков ведет к тому, что со временем в работе деловой организации накапливается влияние отрицательных тенденций. Часто их называют патологиями системы управления по аналогии с медицинским термином, характеризующим наличие болезненных отклонений в человеческом организме. Если не принять своевременных мер по коррекции действия системы управления организацией, то начинают возникать проблемные ситуации, которые, в конечном счете, могут привести к гибели всей организации.

Преобладание в деятельности лиц, принимающих решение, мотивов приобретения, их стремление к собственному обогащению в сочетании с возможностью выбирать те решения, которые приносят им личную выгоду, ведут к развитию взяточничества и коррупции. Этот вид патологии поражает организации независимо от их размера и вида деятельности. Он встречается в органах государственного управления и даже в организациях, занимающихся решением экономических проблем на межгосударственном уровне.

Стремление менеджера деловой организации к излишнему проявлению своей власти в экономическом и социальном плане приводит к возникновению конфликтных ситуаций, которые лишают людей возможности нормально работать, отвлекают их на решение проблем, не связанных с основной целью деятельности организации. Все это в конце концов ведет к снижению производительности труда.

Основная сложность борьбы с указанными недостатками заключается в том, что они носят объективный характер и присущи любой иерархической системе управления. Тем не менее за многие годы удалось выделить основные направления преодоления развития патологий организационных систем.

Среди них можно выделить два главных направления стратегического характера. Первое связано с необходимостью совершенствования органов государственного контроля, в том числе деятельности судебной системы, и усилением их позитивного влияния на работу деловых организаций. В рамки этого направления входит разработка законодательных актов, регулирующих экономическую деятельность. Второе - с введением в иерархическую систему управления деловых организаций методов управления, характерных для общественных организаций.

Очевидно, что эффективное воздействие органов государственной власти на деловые организации возможно только в том случае, если государственная система построена на принципах, препятствующих развитию негативных тенденций в системе управления самого государственного аппарата. Подобные государственные системы принято характеризовать как демократические.

Исполнительная власть в демократических системах построена на основе строгой иерархии, но контроль за ее деятельностью возлагается на демократические институты управления, которые используют коллективные принципы управления. В том числе: выборность руководителей и формирование аппарата управления на выборной основе (всеобщие выборы, тайное голосование, равноправие при выдвижении кандидатов и т.д.), равный доступ всех членов организации к информации, коллегиальный метод принятия решений.

В качестве примера использования в структурах управления деловых организаций приемов, характерных для общественных организаций, можно привести устав акционерного общества, где оговорены права общего собрания при решении некоторых ключевых вопросов управления организацией и предусмотрена выборность руководителя.

Характеризуя воздействие внешних организаций на деятельность системы управления организацией, следует также отметить, что в демократических государственных системах предусмотрена и законодательно закреплена возможность влияния общественных организаций, действующих на региональном, профессиональном, групповом или даже государственном уровне на деловые организации. Это, в частности,

региональные и профессионально ориентированные профсоюзные организации, общества защиты прав потребителей, общества защиты окружающей среды и защиты животных.

При устранении недостатков иерархических структур особое значение приобретает разработка методов выявления отклонений от нормы в работе деловых организаций уже на начальном этапе их развития (диагностика заболевания по аналогии с выявлением болезней человека) и реорганизация системы управления (лечение).

Способы борьбы с недостатками иерархических систем следует отнести к процедурам оперативной коррекции деятельности деловой организации. Этапы реализации этого метода будут рассмотрены в разделе 7.2.

Контрольные вопросы к теме

1. Какие подразделения входят в управляемую и управляющую части деловой организации?

2. Какое место занимает система управления в обеспечении жизнедеятельности организации?

3. Задачи системы управления.

4. Назовите известные Вам принципы, побуждающие персонал к производительному труду.

5. В чем суть теории подбора руководителей?

6. Каков смысл теории ожидания как социально-психоло-гического метода управления?

7. На чем основана теория потребностей?

8. Как может быть использована теория справедливости для стимулирования производственной деятельности людей?

9. О чем свидетельствует полная поддержка решений руководителя со стороны членов коллектива?

10. Назовите основные ступени разногласий.

11. Как можно управлять разногласиями?

12. Что способствует созданию конфликтов в организации?

13. Что нужно сделать для предотвращения конфликтов?

14. Чем ограничивается число работников, подчиненных одному руководителю?

15. В чем суть самоуправления?

16. Назовите основные принципы самоуправления.

17. Что такое иерархия?

18. Особенности жестких иерархических структур управления.

19. Достоинства и недостатки линейных структур управления.

20. Каковы особенности матричной структуры управления?

21. В чем преимущества органических структур управления?

22. Приведите примеры гибких структур управления.

23. Как распределяются властные полномочия среди администрации известного Вам предприятия?

24. Какие отклонения от нормальной работы деловой организации определяются недостатками иерархических структур управления?

Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые

2 .Андрей Николаевич

В договоре управления МКД с УК затраты на управление согласованы в размере 40% от 100%сбора платежей в доме. Если фактический сбор за истекший период у УК составил 80% , то означает ли этот факт, что затраты на управление МКД(40%) должны браться от фактически собранных средств т.е.от 80% ? Есть ли по данному вопросу нормативные документы? С Уважением А.Н.Ответ :Именно 40%? Не 4%? Если это так, то мне кажется, уже нет разницы, от чего считать - от 100% начислений или от фактической суммы сбора квартплаты… Именно таково наиболее распространенное, «общепринятое», название этих понятий: 100% начисление и Фактическая сумма сбора (поступлений). В данном же случае мы наблюдаем их смешение. Кто так писал, с какой целью… Нормативных документов по данному вопросу я не знаю. Могу посоветовать обратиться к базе знаний экономики и финансов. Ибо начисление платы - это экономика, а сбор (платежи) - это финансы.

4 .Al-7 (Al-7 )

PMI

Источник: http://izhcommunal.ru/dir/skolko_dolzhny_stoit_uslugi_po_upravleniju_mnogokvartirnym_domom_mkd/18-1-0-348

Что такое управление домом?

Управление многоквартирным домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на организацию «обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Cобственникам помещений, принимающим решение об управлении домом, предлагается один из трех следующих способов (ч.2 ст.161 ЖК РФ):

непосредственное управление собственниками
управление управляющей организацией
управление товариществом собственников жилья.

Первый способ , непосредственное управление собственниками, в больших многоквартирных домах практически неприменим. Поскольку любое решение собственников должно в этом случае приниматься только на их общем собрании. Регулярность таких собраний в домах с количеством квартир более 20 уже маловероятна. Поэтому мы не будем останавливаться подробно на этом варианте.

Второй способ , управление управляющей организацией, имеет преимущества.

Всю работу принимает на себя специализированная организация: разрабатывает планы перспективного развития, тарифные ставки на обслуживание, заключает договора на коммунальные услуги, ведет бухгалтерию, проводит профилактические и ремонтные работы в доме. От собственников требуется лишь одно — согласиться или не согласиться с тем, что она делает.

Нередки случаи, когда в больших домах после создания ТСЖ активность инициативной группы или избранных членов правления затухает. Как наиболее простой выход из создавшегося положения — приглашается управляющая компания, которая фактически замещает собой ТСЖ как орган управления домом.

В результате собственники нередко оказываются «заложниками» управляющей компании, так как фактически не контролируют поступления и расходования денежных средств которые, минуя счета ТСЖ, напрямую выплачиваются управляющей компании.

В этом случае влиять на объем и качество оказываемых услуг затруднительно, а расторжение отношений с управляющей компанией оборачивается финансовыми потерями. Главные отличия состоят в следующем:

у собственников сохраняются (но не всегда используются) формальные рычаги воздействия на управляющую компанию (через правление и общее собрание членов ТСЖ),
ТСЖ, как юридическое лицо, может распоряжаться общим имуществом дома (например, сдавать в аренду нежилые помещения).

Третий способ — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день это наиболее интересный и, наиболее перспективный способ управления домом.

В отличие от первых двух он многовариантен и вполне позволяет построить оптимальную модель управления домом, перераспределяя функции управления и обслуживания в зависимости от «величины хозяйства» и конкретных потребностей по его содержанию.

После регистрации ТСЖ как юридического лица, Правление ТСЖ организуют тендер по выбору профессиональной организации для обслуживания общего имущества многоквартирного дома. По результатам тендера Правление ТСЖ выбирает наиболее подходящего кандидата и представляет его на общем собрании членов ТСЖ.

На собрании принимается решение о требованиях к уровню технического обслуживания дома и его сметной стоимости, о перечне необходимых платежей для членов ТСЖ.

Затем Правление ТСЖ готовит подрядный договор на оказание услуг по техническому обслуживанию дома, который от имени всех членов ТСЖ заключается с обслуживающей организацией.

Индивидуальные договоры на управление домом между собственниками помещений — членами ТСЖ и самим ТСЖ, как правило, не заключаются поскольку отношения внутри товарищества строятся лишь на основании членства, условия которого зафиксированы в Уставе ТСЖ.

Собственник помещения (жилого или нежилого), не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего Правление ТСЖ устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п.8 ч.2 ст.145, ч.1 ст.147, п.3 ст.148 ЖК РФ).

Денежные средства членов ТСЖ (членские взносы) и не членов ТСЖ (платежи по договору) поступают на счет ТСЖ, откуда распределяются по всем основным расходным статьям: за техническое обслуживание — в адрес обслуживающей организации, за коммунальные услуги — поставщикам таких услуг т.д.

Что же мы получаем в итоге?

Правление ТСЖ — фактически законодательный орган — контролирует все доходы и расходы (в рамках утвержденной Общим собранием членов ТСЖ сметы) и определяет актуальные задачи, стоящие перед ТСЖ. Этот орган подотчетен Общему собранию членов ТСЖ.

Специализированная обслуживающая организация — исполнитель задач, поставленных Правлением ТСЖ. Она отвечает за все вопросы по текущему техническому и комендантскому обслуживанию дома и соответствующему персоналу.

Третий способ управления позволяет собственникам одновременно: стать клиентами профессиональной обслуживающей организации, не допустить самоуправства отдельными собственниками (см. первую модель), сохранить контроль над расходованием денежных средств, установить оптимальный уровень оплаты за техническое обслуживание (из расчета соотношения «цена-качество»).

Система договорных отношении при управлении домом с помощью ТСЖ

Функции управления многоквартирным домом

Практика последних лет позволяет говорить об уже сформировавшеся де-факто перечне таких функций:

Технический контроль и планирование:

организация работ по технической эксплуатации недвижимости;
ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;
подготовка предложений по перечню требуемых работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его инженерного оборудования и устройств;
информирование надзорных органов о незаконных перепланировках и переустройстве в помещениях собственников;

Договорно-правовая деятельность:

организация предоставления коммунальных услуг, заключение договоров с энергоснабжающими организациями от имени УК или ТСЖ с последующим контролем их качества;
обеспечение учета копий договоров найма, аренды общего имущества дома, договоров управления, копий правоустанавливающих документов;
поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества многоквартирного дома;
обеспечение юридического сопровождения досудебных споров, судебных разбирательств, представление интересов собственников в арбитражном суде (для ТСЖ, ЖСК);

Финансово-экономическая деятельность:

организация системы учета и сбора платежей;
обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг;
подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета, предложений по минимизации затрат на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Работа с гражданами, проживающими в доме:

информирование граждан;
прием населения, рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения и принятие соответствующих мер;
выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;
подготовка и участие в проведении общих собраний в многоквартирном доме;
отчетность перед собранием собственников помещений в многоквартирном доме об исполнении обязательств по договору управления;
организация подготовки и предоставление достоверной и полной отчетности перед собственниками помещений, ТСЖ (ЖСК) и государственными органами;

Расходы на управление многоквартирным домом

Осуществляются на возмездной основе и, чаще всего, включают в себя:

расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом (это и есть плата за оказываемые ими услуги);
расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений и т.д.;
другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, как правило, не выделяется в платежных документах отдельной строкой и, наряду с платой за содержание и текущий ремонт общего имущества, включаются в извещение-квитанцию в строку «содержание и ремонт жилого помещения» (п.1 ч.2. ст.154 ЖК РФ).

Примерный перечень услуг по управлению многоквартирным домом

Источник: http://www.ngs123.ru/stati/tszh/chto-takoe-upravlenie-domom.html

Управление многоквартирными домами

Жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает, что производить управление многоквартирными домами можно несколькими способами.

Владельцы помещений вправе сами решать какой вариант их больше всего устраивает.

Если жилой дом находится в государственной собственности, то согласно Жилищному кодексу необходимо провести открытый конкурс для того, чтобы выбрать управляющую компанию.

Управленческая деятельность должна преследовать следующие цели:

обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизни людей;
содержание в надлежащем состоянии подъезда, чердака, коридора и пр.;
предоставление ЖКХ услуг;
эффективно распределять финансовые средства владельцев жилья и пр.

Виды форм управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом без посредников

Такая форма подразумевает, что владельцы жилья могут самостоятельно принимать решения о том, как и в каком порядке обслуживать общие помещения и проводить ремонты или реконструкцию, а также распределять денежные средства. Все вопросы обсуждаются на коллективном собрании владельцев жилья. Решения могут приниматься при помощи заочного или очного голосования.

При такой форме управления каждый владелец жилья имеет право заключать соглашение на предоставление коммунальных услуг лично с уполномоченной организацией. Также на собрании собственников можно выбирать доверенное лицо, которое будет представлять интересы большинства жильцов.

Управление многоквартирным домом ТСЖ, которое является самостоятельным юридическим лицом

Согласно нормам российского жилищного законодательства разрешается создание одного ТСЖ как на одно здание, так и на несколько жилых домов или даже целого квартала. Такая форма управления подходит и для индивидуальной застройки. Все решения при таком способе управления принимаются на коллективном собрании всех членов ТСЖ во главе с председателем.

Товарищество имеет право поручить выполнять работы по благоустройству или ремонту владельцам жилья или нанимать рабочих по трудовому соглашению. Также согласно законодательным актам разрешается привлекать для этих целей подрядные организации. ТСЖ имеет право заключать договоры, которые касаются обслуживания здания.

Управление многоквартирным домом при помощи потребительского кооператива

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом. Такая организация является самостоятельным юридическим лицом. В состав жилищного кооператива входит председатель и все владельцы помещений в доме. Такая схема управления имеет свои особенности:

может запрещать или разрешать сдавать в аренду помещения в здания;
ЖК может самостоятельно делать выбор, по какой схеме производить подсчет голосов при голосовании;
для такого вида управления на законодательном уровне не предусмотрено никаких правил. ЖК имеет право самостоятельно устанавливать правила и прописывать их в своем Уставе.

Управление многоквартирным домом при помощи управляющей компании

Согласно российского законодательства в области жилищного хозяйства собственникам жилья разрешается производить выбор способа управления многоквартирным домом самостоятельно.

Если на протяжении года они не воспользовались этим правом, то закон разрешает местным администрациям проводить открытый конкурс для выбора управляющей компании.

В таком случае жильцам в течение года не разрешается менять выбранную УК.

Также хартия предусматривает, что представители местной власти могут назначить конкурс, если по истечении срока действия договора на обслуживание многоквартирного дома, жильцы не знают с какой управляющей компанией дальше подписывать соглашение. Если местные органы власти не провели вовремя конкурс, то любой житель многоквартирного дома может подать на них в суд. Основания для этого прописаны в российском Жилищном кодексе.

Как проводить конкурс для выбора УК?

Процедура проведения конкурса имеет свои особенности:

конкурс должен проводиться открыто. В случае выявления нарушений следует обращаться в ФАС;
процедура проведения должна быть одинакова для всех организаций, вне зависимости от форм собственности;
конкурс должен быть доступен для всех желающих;
конкурс должна контролировать специально созданная комиссия, в обязанности которой также входит определение победителя;
конкурс должен проходит согласно всех норм и рекомендаций, установленных российским законодательством.

Особенности процедуры выбора формы управления

Владельцы помещений могут принимать решения о выборе формы управления на коллективном собрании. Эту процедуру допускается проводить в следующих формах:

очного голосования. Такой вариант подразумевает, что на собрании будут присутствовать заинтересованные собственники помещений, а голосование будет проводиться одновременно для всех присутствующих;
заочного опроса. В этом случае владельцы жилья получают бюллетени, которые они должны будут заполнить и предоставить счетной комиссии не позднее установленного срока. Вариант голосования в заочной форме разрешается применять тогда, когда на общем собрание присутствовало недостаточное количество человек.

Организатор собрания должен сообщить всем владельцам жилья где можно будет узнать результаты голосования.

Процедура выбора формы правления при участии собственников жилья

Подготовка к коллективному собранию

Организовать коллективное собрание может любой владелец жилья в многоквартирном доме. Для этих целей за десять дней до его проведения необходимо оповестить всех владельцев помещений. Желательно уведомлять в письменной форме. Для этого в ЖК предусмотрено несколько способов извещения:

при помощи заказного письма под роспись получателя;
вручение лично под роспись;
размещение информации о проведение собрания на доске объявлений в подъезде.
Для уверенности в том, что все владельцы жилья знают о проведение собрания рекомендуется совмещать эти способы извещения.

Текст уведомление обычно включает в себя следующие сведенья:

должны быть указаны конкретные данные о времени проведения;
необходимо указать место, где будет проходить сбор;
текст повестки дня;
об инициаторе собрания;
где жильцы дома смогут узнать о результатах собрания;
в какой форме будет произведен сбор и голосование и прочая полезная информация.

Составление проекта протокола

Хартия предусматривает, что для проведения коллективного собрания необходимо подготавливать проект протокола. Обычно этот документ включает в себя вопросы, стоящие на повестке дня, а именно:

порядок выбора секретаря и главы (председателя) собрания;
назначение членов счетной комиссии;
определение в какой форме и кем будет производиться управление зданием;
необходим ли конкурс для выбора УК;
определение с местом хранения протокола с результатами собрания.

Правилами оформления такого рода документации предусмотрено, что после каждого вопроса необходимо указывать предложения, которые вносит инициатор коллективного собрания и остальные владельцы квартир. Также необходимо в нем зафиксировать итоги голосования и принятое решение.

Процедура регистрации участников коллективного собрания

Перед началом коллективного собрания необходимо зарегистрировать всех его участников. Эта процедура включает в себя следующие мероприятия:

произвести перепись всех присутствующих на отдельном бланке под подпись;
произвести проверку документов: паспорта и документов, подтверждающих право на владение помещением.

В обязанности организатора входит оповещение всех жителей дома на протяжении десяти дней о принятом решении. Законом предусмотрены определенные действия:

извещение в виде объявления необходимо вывесить в доступном всем жителям месте;
бюллетени для голосования необходимо прошить вместе с протоколом и подписать. На главном листе ставиться подпись комиссии, секретаря и председателя собрания. На сшиве свои подписи должны оставить председатель и секретарь.

Процедура выбора формы управления при заочном голосовании

Это процедура включает в себя следующее: необходимо предоставить всем владельцам жилья извещения и бланки для голосования. Это входит в обязанности инициатора собрания. В бланке должна указываться следующая информация:

данные о собственнике жилья: ФИО и данные паспорта;
время и место куда необходимо сдавать бюллетени;
данные документов, которые подтверждают право на владение квартирой;
текст повестки дня с графами для голосования.

Также в обязанности организатора входит подсчет голосов. Решение является принятым, если за него проголосовало минимум 50 процентов плюс один голос. Все результаты такого голосования необходимо записывать в протокол. При заочной форме опроса уведомлять о результатах и компоновать документы необходимо таким же образом, как и при очной форме.

При любой форме голосования необходимо четко соблюдать всю процедуру проведения этого мероприятия и фиксировать все принятые решения. Некоторые рекомендуют прилагать фотоматериалы. Все это может стать доказательствам, если недовольный результатами владелец помещения захочет подать исковое заявление в суд.

От грамотного выбора управления многоквартирного дома зависит то, как этот дом будет обслуживаться и каким образом будет происходить распределение средств на его содержание.

Источник: http://bytrf.ru/organizuemsya/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами.

Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений.

В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом - это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

управляющей организацией;
собственниками жилых помещений;
жилищными или специализированными кооперативами;
товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати.

Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;
вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;
представлять предложения по управлению;
представлять свое заключение по проектным договорам;
контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.
собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом
обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества
обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;
строительство;
сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью